市场预测的方法有哪些 如斯火热的好意思国房产投资 有哪些最容易被冷漠的风险呢｜居外网

不知说念从什么时候启动，去国外买房成为了许多高净值客户的前锋选拔，尤其是次贷危机后，好意思国的房产几乎成为了中国有钱东说念主眼中的香饽饽。每年中国东说念主购买好意思国房产的范畴赶快增长，2010年，中国东说念主投资好意思国住宅投资额仅为59.4亿好意思元，2014年，这个数字还是达到286亿好意思元的高位。

[caption id="attachment_153834" align="aligncenter" width="550"] 如斯火热的好意思国房产投资 有哪些最容易被冷漠的风险呢[/caption]

天然，相对国内来讲，好意思国房产如实有价钱低廉、房钱高档上风，但有也有许多的风险，常见的比如有：房产税、维修费、讼师费、保障费、不时费、租客修养、圭表、不时难度、业主服务、诉讼风险等等，这些一般皆是中介公司会明确提醒的。但有一些防碍的风险，中介则一般皆不会主动提醒，同期投资者我方亦然很容易冷漠。

容易冷漠的风险一：

不居住在好意思国的非好意思籍东说念主士出租单纯的房产，需要交纳30%的个东说念主收入税。

有许多投资东说念主是不具有好意思国身份的，好意思国税规矩则，关于不居住在好意思国的非好意思国东说念主的房租收入征缴房租总和30%的个东说念主收入税，何况这个税还不成肯求基于中好意思两国税收协定的抵扣，这项税收的职守是很重的，何况大大量州还有州税。如若念念投资好意思国房产用于出租的话，这个风险是必须考试明晰的。

天然这部分税收也可以换一种重要进行纳税，诚然其累进税率最高达35%，因为可以裁减纳税基数，一般算下来应纳税额会有所裁减。但这种形势必须聘请专科讼师、税务师进行规划，而好意思国的讼师费是比拟贵的。

有部分国东说念主会选拔一些土方针避税巧合干脆不报税，但这种形势风险更大，可能靠近罚金致使是处分。

有的投资者可能会问，如若我住在好意思国巧合有好意思国绿卡不就莫得这样高了吗？如实可以，但此时你动作好意思国的税务住户，山姆大叔就要对你的人人收入进行纳税了!

容易冷漠的风险二：

非好意思国税务住户出售好意思国房产需要交纳高达赢利部分可能高达28%的所得税。

当非好意思国税务住户巧合异邦公司出售好意思国房产时，如若捏有技能不跨越一年，用累进税率来进行计税，累进税率的。如若捏有跨越一年，则适用弥远本钱利得税，一般税率最高不跨越15%，但独特情况下可能高达25%致使于28%，比如50万好意思金购买的房产，以70万好意思金出售，赢利20万，需要交纳所得税5万好意思金；何况凭据《异邦东说念主房地产投资税收法firpta》，为驻守异邦东说念主或异邦公司出售房产后纳税难度大，将征收杰出于房产交游价钱10%的预收税，也即是7万好意思金，完成交游后，再进行抵扣。

容易冷漠的风险三：

好意思国房屋交游成本很高，除了需要交纳高额税金外，多样用度也长短常高的，有的用度由买方支付，有的用度由卖方支付，在选拔动作投资时，你的屋子会需要明天卖出赢利，因此一定不成冷漠。

用度一、中介佣金。出售房产时，一般中介佣金由卖方支付，何况好意思国的中介佣金远高于国内，达4-6%，而国内一般皆在1%-2%；也即是说50万好意思金的屋子，如若需要卖掉，得支付12-18万东说念主民币的中介费。

用度二：产权保障，在好意思国作念房产交游时，一般皆会购买产权保障，以驻守当产权出现纠纷时，可以买受东说念主不受损失。其保障费率高达房屋总价值的0.5%阁下，也即是说50万好意思金的房产，保障费可能高达1.5万东说念主民币阁下，每个州皆不通常，比方纽约可能需要0.6%还多，而加利福尼亚则只需要0.4%多一些，在西海岸，产权保障一般皆由出售方购买，而在其他州，则一般由买房主说念主承担。

中国投资者频频会合计产权保障没必要，这长短常危机的念念法。因为好意思国事一个杰出容易牵扯诉讼的国度。一个屋子的产权会因为：产权伪造、期骗、欺骗、登记乌有、侵占、乌有署名、前房主违背建筑措施、测量图乌有、讼师形成的乌有及溺职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未纪录的独格外皮使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。在好意思国作念房产交游前，一般皆会请专科东说念主士进行产权访谒，这在国内是不可念念象的。诚然作念过产权访谒，绝大部分好意思国东说念主东说念主照旧会购买产权保障，因为一朝导致诉讼，损失长短常难以适度的。

还有许多其他用度：举例（假定总价50万好意思金），中介佣金25000好意思金，产权保障2500好意思金，讼师费2000好意思金，登记费100好意思金，房检费500好意思金，产权访谒费300好意思金，公证费300好意思金，勘探費200好意思金，房屋估价费300好意思金，算下来总用度需31200好意思金，占比6.24%。

容易冷漠的风险四：

非好意思国税务住户的遗产税风险，可能导致金钱大幅度折损。

案例：钱先生的孩子到好意思国上高中，钱太太陪伴，但她的绿卡还在肯求中，同期她又以个东说念主时势买了一套价值80万好意思元的房产用于自住。成果到好意思国仅三个月，钱太太因车祸无意死一火。钱先生缅怀的同期还发现，要采纳这套房产，他们需要交纳近30万好意思元的遗产税！

许多国东说念主购买好意思国房产，皆是用个东说念主时势奏凯购买，那么如若房产捏有东说念主死一火，凭据好意思国税法的属东说念主兼属地原则，就势必靠近遗产税的风险。

如若捏有东说念主是好意思国税务住户身份，那么他的一齐遗产有至少500万好意思元的免税额，独一跨越的部分需要交纳最高达40%的遗产税。如若是配偶，则两个东说念主至少有跨越千万好意思元的免税额，杰出于东说念主民币六千万以上，因此绝大部分家庭皆不会靠近遗产税问题。天然关于部分外侨好意思国的富豪，遗产税的规划即是一个很系统的工程，咱们在这里暂时不作念研讨。

咱们要提醒的是许多国内的投资者，并不具备好意思国身份，他们频频简便的以我方的时势在好意思国购买房产，诚然不受任何限购战略汗漫，但需要杰出能干的是：

好意思国对其非税务住户在好意思国的不动产征收遗产税，且免税额仅6万好意思金，税率最高达40%，如若捏有东说念主一朝身死，他捏有的好意思国房产如若需要采纳，则将靠近高达40%的遗产税率，金钱靠近大幅折损。

有的投资东说念主可能会提倡，我提前将财产赠与给子女呢？因为好意思国税规矩则：“对非好意思国税务住户赠与不征收赠与税”。但这种交融是只知其一不知其二。好意思国税法还王法：“非好意思国税务住户赠与其位于好意思国境内的不动产、股权等，需要交纳赠与税”。

那么何如惩办呢？关于我方不是好意思国税务住户，但太太、子女或其他至支属还是外侨好意思国的东说念主士，可以给与奏凯赠与资金，然后以子女的时势在好意思国购买不动产的形势。因为好意思国关于异邦东说念主赠与好意思国东说念主的现款金钱是不征收赠与税的。何况如若子女照旧用于自住的话，明天如若出售该房产时，还可能有25万好意思元的本钱利得税的免税额。

关于既莫得好意思国身份，又莫得至支属是好意思国身份的投资者来说，一般有三种通用重要：

重要一、联名捏有房产，当一个捏有东说念主死一火后，房产奏凯一齐归另一个东说念主捏有东说念主捏有。但这种重要终究要靠近两个捏有东说念主皆死一火后的遗产税问题。

重要二、生前出售房产，因为好意思国税规矩则，关于好意思国东说念主在好意思国的现款入款是不征收遗产税的，因此如若能在房产捏有东说念主耗费前实时出售房产，实时将房产变成现款，则主要成本即是本钱利得税，只针对屋子升值产生的本钱利得征收15-20%，最高不跨越28%的税。比起全体房产的价值的近40%的遗产税，税务职守就大大裁减了。同期如若采纳东说念主采纳的是房产，明天他需要变现的时候，还得再交纳本钱利得税。

但这个重要有两个致命颓势：

颓势一、如若捏有东说念主无意死一火，根柢不可能料念念，天然不可能提前出售房产；

颓势二、就算是病危时临时处置，处置时也得和死神竞走，仓促出售房产，势必也会导致房产的贱卖处理。

重要三、用llc公司捏有房产，同期还必须在与好意思国有税收协定的离岸地成立一家离岸公司，再捏有llc公司的股权。当骨子适度东说念主耗费后，可以奏凯在离岸地办理股权转让，而好意思国税法关于非好意思国税务住户捏有的非好意思国公司股权天然不征收遗产税。但如若要贷款购买房产，则结构需要更复杂一些。

[caption id="attachment_153833" align="aligncenter" width="550"] llc架构线路简图[/caption]

同期当需要出售捏有的房产时，只需要交纳llc公司的联系税费即可，何况可以很好的保证骨子适度东说念主的阴私，祛除房产捏有历程中带来的服务风险。因此关于投资好意思国的非好意思籍东说念主士，最佳照旧先设立一个有限服务公司的代捏架构，诚然需要付出一定的时刻、元气心灵和用度，但关于弥远安全捏有金钱相配有必要。

在此笔者提醒投资者，在进行国外地产投资时，因为经济环境的不同，一定不成奏凯套用国内的投资教养，比如笔者也曾听一位英国房产投资中介将伦敦郊区的房产类比成北京郊区的房产，宣称这个地区将赶快的发展成为城市副中心。而骨子上一个正在高速城市化历程中的国度（中国）和一个熟悉城市化的国度（英国），其大城市郊区的发展速率是不可同日而说念的。

同期由于咱们对国外的法律、经济环境和交游习气等不熟悉，而中介一般为了赶快成交，频频不会奉告一齐风险，而这些风险频频是咱们无法料念念致使于无法交融的。

因此咱们在进行投资前，最佳找莫得利益关系的专科东说念主士进行连系。国内当今正在缓缓发展壮大的私东说念主银大师恰是这样一个国内相配稀缺的专科群体。他们熟悉法律、税务、人人金钱设定、产权梳理、金钱保全及传承，是属于站在客户角度并给与客户专科连系和不时服务的人人。

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