投资策略应如何调整 这些城市的地铁公司，悄然成为最大原土开导商 | 地产新势力

两年多前，多家地铁公司短暂“豪赌”房地产，成了拿地大户。

现时，这些地铁公司造的屋子如故纷纷入市。地铁公司跨界干副业的恶果若何？凭证专科机构榜单，厦门轨谈如故成为全厦门销售额第一的房企，在某些榜单中以致击败了老牌“地头蛇”建发房产；而成都轨谈也短暂“逆袭”，在成都系数原土房企中排名第一。

还有更多地铁公司正在发力，客岁宁波轨交全年新增土储119.3亿元，排到天下房企新增货值榜第50位；合肥轨谈全年新增货值261.9亿元，在系数地铁公司里排第一，杰出了万科、龙湖等老牌房企。

干副业的登上榜首

如今在二线城市厦门当地销售范围最大的房地产开导商是谁？谜底如故不是那些为东谈主熟知的房企，而是厦门轨谈拔擢发展集团有限公司（以下简称“厦门轨谈”）。

凭证房地产研究机构克而瑞福建区域的统计，在2024年度厦门房企销售名次榜上，无论是按照全口径来统计照旧按照操盘量（含竞配建）来统计，厦门轨谈都占据销售金额和销售面积的榜首。

按照全口径来斟酌，厦门轨谈客岁仅在厦门市集卖房就收金158.8亿元，成交面积达到50.14万泛泛米。

如若按照单套房100泛泛米估算，厦门轨谈全年在厦门卖房逾越5000套。

厦门轨谈在住宅开导范畴的收货，以致杰出了当地繁多老牌房企。

在房地产开导范畴，来自厦门的闽系房企一直具有很强的实力，像建发房产、国贸地产、象屿地产、联发集团等在天下市集范围内都享有闻明度。然则在大本营厦门，他们都输给了一家以地铁拔擢运营和出行职业为主业的公司。

这家地铁公司干房地产的时期并不长，它的成随即间也远晚于老牌房企。

凭证官网，厦门轨谈拔擢发展集团有限公司诞生于2011年，由厦门市国资委出资监管，注册老本300亿元，财富总数逾越1800亿元。

厦门2017年才有了第一条地铁默契，直到现时已运营的默契一共有3条。此外，厦门地铁还有多条在建默契。

除了布局交通投资拔擢、轨谈交通运营搞定，厦门轨谈也将地铁沿线的城市开导运营四肢弥留业务板块。

厦门轨谈在房地产范畴脱颖而出的秘诀是鼎力开导TOD（Transit-Oriented Development）样式。依托其布景上风，以寰球交通站点为中心，拿地并拔擢集责任、营业、文化、考验、居住等为镇定的概述体。

在厦门这座地铁出行历史并不算长的城市，厦门轨谈近几年鼎力营销了房地产TOD项宗旨见识，并快速配置起了我方的品牌。

2020年，厦门轨谈投资诞生“厦门地铁上盖投资发展有限公司”（以下简称“厦门地铁上盖”），通过名字就能看出这是一个专诚作念TOD项宗旨子公司。

2021年12月，恰是楼市由火热转向低迷的拐点，民营房企拿地额大幅缩水，这时厦门轨谈以92.9亿元的底价拿下了湖里区湿地公园站TOD地块，该地块是厦门市首个TOD开导样式，总拔擢体量近40万泛泛米。

2022年，厦门轨谈又斥资125亿元拿下多幅TOD地块；这一年，厦门市国资委还将老牌房地产公司特房集团100%股权划入了厦门轨谈。厦门轨谈初始独当一面操盘地产样式，并挖来了万科等房企的事迹司理东谈主。

由于2021年、2022年联接鼎力度拿地，厦门轨谈在2023年的全口径销售额初次冲破百亿，在厦门位列房企名次榜第7位。

而在2024年的厦门楼市，厦门轨谈一举夺魁。其年内推出的住宅样式包括湿地公园TOD、七星湾TOD、海沧中心TOD、南部新城TOD等。其中湿地公园TOD是客岁厦门市住宅金额销冠，海沧中心TOD是海沧区商品房住宅销售成交套数、金额、面积的“三冠王”，七星湾TOD是同安区的“三冠王”，南部新城TOD则踏进翔安区销售名次榜前三。

尽管近两年厦门轨谈的拿地行径有所放缓，但是从厦门地铁道路盘算来看，厦门的TOD市集仍有很大发展后劲——现时厦门地铁通车公里数为98公里，在拔擢公里数逾越122公里，而远期则盘算了12条地铁默契，总范围约493公里。

成都轨谈的逆势增长

另一家跑到房企榜单头部的地铁公司，是成都轨谈城市投资集团。

这两年，成都的新址市集很火，成交数据走出了并立行情。

在这一布景下，许多央企属性的房地产企业，都在加鼎力度投资成都，比如华润置地、中铁建、招商蛇口、保利发展等；此外，川渝房企中的杰出人物，比如龙湖，也在成都市集占据弥留位置。

但是，凭证克而瑞数据，比拟滋扰的2023年，2024岁首部房企在成都的销售范围总体缩水，比如华润置地在成都的全口径销售额就从288亿元下滑到了202亿元，中铁建则从238亿元下滑到203亿元，龙湖从208亿元下滑到129亿元。

然则在2024年景都房企销售榜TOP10榜单中，竟出现了一个新名字——成都轨谈城市投资集团（以下简称“成都轨谈”），该公司2024年在成都的全年销售事迹达130.43亿，成为新晋百亿房企，在系数原土房企中排名第一。

在成都市集，现时惟有中铁建、华润置地、招商蛇口、保利发展这四家央企的销售额还在成都轨谈之上，其余无论是原土国企、民企，老牌或新贵，在销售额上都输给了成都轨谈，包括龙湖、万华投资、成都天投等。

2010年通达首条地铁线的成都，现时如故有15条默契干与运营。与厦门轨谈通常，成都轨谈开导房地产的想路亦然鼎力发展TOD样式。

凭证克而瑞统计，2024年，成都轨谈旗下的陆肖TOD入市销售，是高新南区同类型居品成交面积第一；四川师大站TOD南苑在3个月内5次开盘、5次售罄，是锦江区建面140泛泛米以上居品中的成交套数第一；幸福桥TOD2024年的商品房成交面积、成交套数均为金牛区第一。

概述成都和厦门的数据不错看出，以地铁站点为中心打造的轨谈TOD样式如实更受到购房者的喜爱。

成都轨谈和厦门轨谈还有一个共同点——他们的TOD样式都所以大盘为主。成都轨谈的TOD样式举座体量大批超百亩、千亩，范围堪比“造城”。除了卖住宅，成都轨谈也在探索我方下场作念营业地产。

据成都轨谈官微音讯，现时成都轨谈TOD开导面积已近1000万泛泛米，营业样式年均开工量近100万泛泛米，营业年均开工量、捏有量均位居成都市第一，2024年景都轨谈的TOD营业样式初次亮相运营。

正在房地产开导范畴发力的地铁公司还有许多，比如2014年通达首条地铁线的宁波轨交，凭证中指研究院数据，其2024年的房地产销售事迹达到了50.9亿元，排在宁波市集房企销售榜第7位。不仅如斯，宁波轨交还在客岁加大了拿地力度，全年新增土储119.3亿元，排到天下房企新增货值榜第50位。

合肥轨谈客岁拿地更是生猛，全年新增货值261.9亿元，在系数地铁公司里排第一，杰出了万科、龙湖等老牌房企。

TOD样式仍有纷乱后劲

为什么地铁公司纷纷入局搞房地产开导？最早的见效教诲要回想到香港地铁。

据历史贵府，港铁从上世纪90年代初始，就股东地盘开导与地铁拔擢的联动整合的模式。尔后，港铁与中国香港特区政府签署了特准运筹帷幄公约，通过修建和运营铁路疏导铁路沿线地块专属开导权。凭借“轨谈+物业”的模式，香港地铁被称为全球最会获利的地铁公司。

在港铁之后，深圳地铁也初始试水房地产，成为内地最会获利的地铁公司之一。2022年，深圳地铁的房地产事迹排到了全深圳第三位，销售额打破200亿元。

此外，2021年下半年以来，传统房企拿地额减少，而地铁TOD样式又具备开导难度大、周期长等特质，因此对房企的资金实力条款也更高，恰是从这时候初始，具有国资布景的地铁公司“切身下场”了。据易居研究院统计，2022 年全年有21城的地铁公司参与拿地，较上年加多7城；全年共成交72幅地盘，较上年加多60%。

在2021年之前，许多TOD样式仍是由百强房企拿下，粗略地铁公司拿地后再引入专科房企衔尾开导，而在2022年之后，并立操盘的地铁公司多了起来。2024年许多地铁公司初始进入城市销售额榜单前哨，恰是因为在2022年它们曾集体下场拿地。

克而瑞分析师沈晓玲觉得，TOD项宗旨开导，还能缓解轨谈基建的资金问题，由于轨谈交通样式时时投资纷乱、回收期长，因此需要极大的现款流复旧，TOD开导模式不错通过对地盘进行概述开导期骗，期骗回收的售房资金极大缓解基建的融资费事。

此外，克而瑞还觉得，TOD样式在交通资源的加捏下，去化比拟凡俗样式而言，领有更大的上风。以越秀地产为例，这家开导商在2019年引入广州地铁为计策股东后，协力开拓“轨交+物业”TOD模式，进入高速发展阶段，TOD样式对销售事迹的孝敬接近五分之一。2016-2021年，我国城市轨谈运营总里程数每年增长率都在15%以上，2022年以后的拔擢速率也在6%以上，尽管举座的城市轨谈交通拔擢速率有所放缓，但是部分要点地区如故初始“高铁+城际铁路+城市轨谈”的多档次轨谈交通盘算，利好于更大范围的“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋东谈主”一体化开导。

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马一凡

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